OBAVEŠTENJE O ZAKAZIVANJU SEDNICE SKUPŠTINE
STAMBENE ZAJEDNICE
Jurija Gagarina 21, 21a, 21b, 21v, 21g, 21d, 21đ, 21e, 21ž, 21i, 21j, 21k, 21l, 21lj, 21m, 21n, 21nj, 21p, 21r, 21s, 21t, 21ć
Četvrtak, 06.02.2025, 19:00h
Poštovani stanari,
Obaveštavamo vas da će se sednica Skupštine Stambene zajednice održati u zajedničkim prostorijama u garaži zgrade na nivou -1, dana 06.02.2025. godine sa početkom u 19.00 h, sa sledećim dnevnim redom:
- Izveštaj upravnice o aktivnostima u prethodnom periodu
- Odluka da Stambena zajednica izradi račune za potrošenu toplotnu energiju za prethodni period, kao i da se organizuje tender za izbor firme za isporuku gasa i naplatu potrošenog gasa stanarima
- Odluka da zajednički potrošenu struju naplaćuje Infostan
- Odluka da upravljanje Stambenom zajednicom operativno preuzimaju članovi radne grupe i da se za njihov rad izdvaja novčana naknada
- Odluka da se tekuće održavanje plaća po m2 ili po posebnom delu
- Odluka o visini mesečne naknade kojom upravnik raspolaže bez Odluke Skupštine
- Odluka da se izvrši prilagođavanje temperature kada se kotao uključuje i gasi
- Razno
Ovom prilikom vas obaveštavam i da ćemo organizovati radni sastanak u sredu 05.02.2025. godine sa početkom u 18h kod portira u E2, na koji možete da dođete ukoliko imate konkretne operativne predloge u vezi navedenih tema za Skupštinu dan kasnije.
Beograd, 02.02.2024.godine.
Ivana Jovanović, upravnik
Dobro veče,
Pošto neću moći da prisustvujem sednici, da li imamo mogućnost da glasamo elektronski?
Pozdrav,
Svetlana
Svetlana, elektronsko glasanje ćemo otvoriti jedan dan nakon Skupštine, kako bi svi stanari imali mogućnost glasanja, samo da se prvo na Skupštini sve lepo objasni, napravi zapisnik i otvori elektronsko glasanje sa tim zapisnikom u prilogu.
Pozdrav,
Ivana
Komisije nisam se Jos preselio i nisam u mogućnosti da prisustvujem. Uspeva samo delimično da pratim. Predlažem ubuduce da se sastanci odrzavaju online. Računam da je to praktičnije nego 200 ljudi da bude u garaži. Kad budu auta na svim garaznim mestima bice nemoguće držati sastanke u garazi. Leti može i napolju. Ali mislim da je praktičnije online jer može svako da se prikljuci gde god da je i da se lepo cujemo
Pozdrav
Drage komšije,
kako je sastanak zakazan za večeras, a lično sam sprečen da prisustvujem podeliću svoj stav sa vama s obzirom da se danas diskutuje o veoma bitnim temama. Unapred se izvinjavam zbog dužine poruke. Takođe stojim vam privatno za bilo koje dodatno pitanje.
Komentari su po tačkama dnevnog reda.
1. Lično smatram da izveštaj o aktivnostima iz prethodnog perioda treba u elektronskoj verziji proslediti svih stanarima. Prezentacija na sastanku pred potencijalnih 230 stanara pored bitnih tema je nepotrebna. Na sastanku trebaju da budu pitanja i sugestije.
2. Odluka da se izrade računi je nepotrebna, to je naša obaveza. Tender treba raspisati.
3. Saglasan.
4. Apsolutno podržavam svako angažovanje komšija, uz napomenu da se navede specifikacija i opis poslova kojim će se Odbor baviti. Kako imamo određene usluge menadžmenta i upravljanje, koje plaćamo CityF, predlažem da se Aneksira Ugovor i da sredstva namenjena za CityF preusmere članovima Odbora.
5. Odluka o plaćanju je veoma teška odluka za svaku SZ. Najčešći rezultat je razdor među stanarima. Zakon favorizuje opciju da se tekuće održavanje računa prema jedinici. Najčešći argument da ne može da stan od 40m2 plaća isto kao i stan od 80m2, međutim problematiku treba posmatrati iz drugog ugla. Naime svi mi isto raspolažemo zajedničkim prostorijama i zajedničkim sistemima, imamo ista prava i isto po jedan glas za odlučivanje. Tekuće održavanje ne obuhvata održavanje stanova, pa da vodimo računa o veličini stana. Ovde bi veći uticaj imao koliko članova imamo po domaćinstvu... Mada to sve vodi samo da imamo veći problem. U Beogradu SZ većinski tekuće održavanje naplaćuju po jedinici. Dodatni problem je što nemamo objedinjenu naplatu i odluku o plaćanju. Promena u načinu obračunavanja uslovila bi promenu Ugovora sa CityF, odrazila bi se na deo koji fakturiše SZ i na održavanje gasne kotlarnice za šta tek treba da raspišemo tender. Dakle nismo ni objedinili ceo sistem sa dosta manjkavisti u fakturisanju obaveza, a idemo na brzopletu odluku. Kome se žuri?
6. Dodatna sredstva za Upravnika se odvajaju, ali nije to tako čest slučaj. U Zakonu postoji član "Hitne nabavke" koji daje Upravniku široka ovlašćenja. Naime kaže se da Upravnik neodložno treba da sprovede neophodne radnje u slučaju da je ugrožena bezbednost i imovina stanara. Ovo može široko da se primenjuje i nema potrebe da donosimo dodatne odluke.
7. Saglasan sam unapred.
8. Razno (hvala što se pročitali ceo komentar).
Srdačno,
Slobodan Čabarkapa
Ulaz 21b, C-36
Komisije nisam se Jos preselio i nisam u mogućnosti da prisustvujem. Uspeva samo delimično da pratim. Predlažem ubuduce da se sastanci odrzavaju online. Računam da je to praktičnije nego 200 ljudi da bude u garaži. Kad budu auta na svim garaznim mestima bice nemoguće držati sastanke u garazi. Leti može i napolju. Ali mislim da je praktičnije online jer može svako da se prikljuci gde god da je i da se lepo cujemo
Pozdrav
Dobro veče Rade,
Ne zvuči loše ta ideja, ali nisam siguran kako bi to izgledalo u praksi i koliko bi se neke komšije snalazile u tehničkom smislu. Možemo nekad nezvanično da pokušamo da napravimo "radni sastanak" na Zoom-u i da probamo kako bi to funkcionisalo.
Slažem se i za garažu, jeste nezgodno držati Skupštinu u garaži, ali nemamo nikakvo bolje rešenje. Možda da najbolje zimi i ne pravimo Skupštine, samo leti kada je lepo vreme, pa možemo u parkiću 🙂
Dobro jutro,
molim za informaciju gde je postavljeno glasanje za zadnju sednicu, posto nisam mogla da prisustvujem istoj.
Pozdrav,
Svetlana
@svetlana Danas do kraja dana ću poslati zapisnike i pokrenuti glasanje putem emaila. Na email ćete dobiti formu za glasanje.
Pozdrav,
U prilogu je Zapisnik sa Sednice održane 06.02.2025. godine.
Drage komšije,
Izvinjavam se zbog duže poruke ali tema je veoma kompleksna.
U prethodnoj poruci sam izneo svoja zapažanja koja nisu uzeta u obzir. U predlozima za glasanje uočio sam sledeće nepravilnosti i nelogičnosti:
Odluka (4. tačka dnevnog reda):
Odbor, ili slično savetodavno telo, zakonom je predviđeno, ali nije predviđena novčana naknada za rad. Odbor ne može biti izvršno telo. Mora se naći drugi način da se nagradi angažovanje komšija.
Odluka (5. tačka dnevnog reda):
Zahvaljujem se na prosleđenoj tabeli – sada je situacija mnogo transparentnija. Međutim, predlog odluke ima nekoliko značajnih nedostataka:
Predlog treba da sadrži jasnu formulaciju.
Stanari bi trebali samo da se izjasne o plaćanju tekućeg održavanja po m² (saglasan/nisam saglasan), s obzirom da već imamo trenutno važeću odluku - da se plaća po jedinici.
Da bi se ista izmenila potrebno je da se prikupi 2/3 saglasnosti. U tom slučaju stanari koji su za to da ostane obračun po jedinici glasaju da nisu saglasni sa predloženom odlukom.
Trenutni predlog odluke je u formi ankete gde čak imamo različite pragove za odlučivanje (prosta i apsolutna većina).
Međutim, mnogo veći problem predstavlja postojeći ugovor sa CityF. Naime, računi se stanarima dostavljaju direktno od strane CityF, ali stanari nisu potpisali ugovor sa CityF, već je ugovor sklopljen sa Stambenom zajednicom. (Problematično: da li CityF može da tuži stanara koji nije potpisao Ugovor za neplaćanje održavanja)
Dodatno, u predlogu Odluke nije jasno naznačeno da će se aneksirati ugovor sa CityF i može doći do ozbiljnih problema, naročito u eventualnim sporovima sa neplatišama. Stambena zajednica bi u tom slučaju sigurno izgubila spor, na štetu onih stanara koji redovno izmiruju obaveze. Dakle, trenutni ugovor je problematičan, a predložena odluka može nas staviti u gotovo bezizlaznu situaciju.
Odluka (6. tačka dnevnog reda):
Apsurd je da ukupna sredstva koja mesečno prikupljamo ne pokrivaju predložen iznos od 100.000 dinara.
U slučaju da je mesečna naplata 100%, za investiciono održavanje će biti uplaćeno 78.674 din (17.396 m² x 4.07 din + 335GM x 23.5 din = 78.674 din), te proizilazi da Upravnik može da potroši i više nego što uplaćujemo. Sa predloženom odlukom, da se celokupnom rezervom može raspolagati bez Odluke ukinuli bi potrebu da se dalje glasa i donose odluke o plaćanju. Takođe, predlog treba da bude preciziran: da li se neiskorišćena sredstva prenose u sledeći mesec? Itd...
Moja molba za Upravnicu:
Molim Vas da otkažete ponovljenu sednicu i glasanje zbog navedenih problema koje mogu nastati usvajanjem predloženih odluka.
Donošenje velikog broja odluka na jednoj sednici je mač sa dve oštrice i nije preporučljivo. Trenutno treba donositi samo odluke koje su nam visoko na listi prioriteta kao što je rešavanje problema sa gasom i ispravljanje manjkavosti iz Ugovora sa CityF.
Donošenje odluka koje sada nisu krucijalne odložiti za kasnije, da se priključe i stanari koji nisu useljeni (neaktivni). Trenutno imamo 120 neaktivnih komšija.
Srdačan pozdrav,
Slobodan Čabarkapa
Postoje dve vrste UPRAVNIKA:
(1) Upravnik iz redova članova skupštine stambene zajednice (u daljem tekstu: URS). Njega bira skupština stambene zajednice.
(2) profesionalni upravnik. On postaje upravnik stambene zajednice na dva načina: (I) PO IZBORU stambene zajednice, tj na osnovu odluke njene skupštine o poveravanju poslova profesionalnom upravnikom, uz obavezno zaključivanje pisanog ugovora sa firmom ili preuzetnikom koji se bave poslovima organizovanja profesionalnog upravljanja. (II) NAMETANJEM od strane lokalne samouprave, tj na osnovu odluke nadležnog organa jedinice lokalne samouprave u slučaju prinudne uprave nad stambenom zajednicom.
Pošto smo napravili razliku između upravnika iz redova stanara i profesionalnog upravnika, dalje ćemo se baviti njihovim ovlašćenjima. Neka od tih ovlašćenja imaju svi upravnici, a neka samo profesionalni upravnici.
Generalna ovlašćenja upravnika stambene zajednice (koja se, dakle, odnose na obe vrste upravnika) definisane su članom 50 ZSOZ.
Dakle SVAKI upravnik:
1) zastupa i predstavlja stambenu zajednicu;
2) podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica;
3) podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 8. ZSOZ;
4) ističe rešenje o registraciji stambene zajednice na vidno mesto u stambenoj zgradi;
5) vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje;
6) uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj);
7) izvršava odluke stambene zajednice;
8) na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa;
9) predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji;
10) organizuje radove hitnih intervencija;
11) organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom održavanja i kontroliše da li se ovi radovi izvode;
12) vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice;
13) podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti;
14) vrši i druge poslove određene zakonom.
PROFESIONALNI UPRAVNIK, pored poslova iz člana 50 ZSOZ obavlja i poslove predviđene članom 53 tog zakona:
1) stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
2) prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa;
3) na osnovu primljene prijave iz tačke 2) ovog stava obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa;
4) evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo);
5) obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama;
6) predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.
Dakle, profesionalni upravnik ne samo što mora da postupa po prijavama vlasnika posebnih delova zgrade (koji, kad su fizička lica, imaju status POTROŠAČA) već imaju i obavezu da EVIDENTIRAJU svaku primljenu prijavu – a ako prijavu šalje fizičko lice tj potrošač, onda prijava ima status REKLAMACIJE iz člana 55 Zakona o zaštiti potrošača (ZZP), a profesionalni upravnik kao predstavnik organizatora poslova upravljanja ima status TRGOVCA na slobodnom tržištu. Iz ZSOZ proizilazi ista obaveza za profesionalnog upravnika kakvu, po članu 55 ZZP, ima svaki trgovac kad primi reklamaciju od potrošača: da prijavu (odnosno reklamacije) evidentira, sa podacima o problemu i vremenu prijema.
U poređenju sa upravnikom iz redova stanara, profesionalni upravnik ima neka posebna prava i obaveze:
– podnosi IZVEŠTAJ O SVOM RADU stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako drugačije nije ugovoreno, a u slučaju prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora.
– ODGOVARA STAMBENOJ ZAJEDNICI ZA ŠTETU koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog, odnosno samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom, odnosno samostalnom delu.
– ima PRAVO NA NAKNADU čija se visina određuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, a u slučaju prinudne uprave ima pravo na naknadu čija je visina određena odlukom jedinice lokalne samouprave.
– U slučaju sprečenosti za rad ili odsustva, može u skladu sa zakonom izdati drugom licu koje ima licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika punomoćje za preduzimanje hitnih i neodložnih poslova, koje mora biti overeno u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa.
Pozdrav.
Željko Surla D_S67
10.02.2025g
